KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

  I-KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN ŞEKLİ VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri eser sözleşmeleri kapsamında değerlendirilmekle birlikte içinde satım sözleşmelerini ve mülkiyeti devir borcunu da barındıran karma nitelikli bir sözleşme türüdür. Bu nedenle eser sözleşmeleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmeleri şekil ve geçerlilik koşulları bakımından farklı hükümlere tabidir.

 

Eser sözleşmeleri için yasada bir biçim koşulu öngörülmemiştir. Eser sözleşmesinin yazılı şekilde veya resmi şekilde yapılması zorunlu değildir ancak akdi ilişkinin reddi halinde HMK’nın 200. ve devamı maddeleri gereğince eser sözleşmesinin değeri gözetilerek yazılı delille kanıtlanması gerekmektedir. Karşı tarafın açık onayı olmadıkça akdi ilişkinin varlığı tanık delili ile kanıtlanamayacağı gibi yazılı delil başlangıcı bulunmaması halinde de yine tanık delili ile eser sözleşmesinin ispatı mümkün değildir. (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 29/03/2012 tarih 2011/1028 Esas 2012/2110 Karar)

Kural olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 6098 sayılı Borçlar Kanunu'nun 237., Medeni Kanun'un 706., Noterlik Kanunu'nun 60. ve 89., Tapu Kanunu'nun 26. maddelerindeki düzenlemelere göre tapu sicil müdürlüğünce ve noterlerce düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Bu sözleşmelere ilişkin şekil şartı ispat şartı olmayıp geçerlilik şartıdır. Şekille ilgili kural emredici nitelikte olduğundan şekil noksanlığı sebebiyle sözleşmenin geçerli olup olmadığını, bu yönde bir savunma bulunmasa dahi hâkimin görevi gereği kendiliğinden dikkate alması gerekmektedir. (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 12/10/2011 tarih, 2010/4469 Esas 2011/5875 Karar )

Arsa payı (kat karşılığı) inşaat sözleşmeleri Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. İmza onayı yapılması suretiyle onaylama şeklinde yapılan sözleşmeler geçerli değildir. Ancak Noterlik Kanunu'nun 88/1. maddesi gereğince haricen hazırlanan sözleşmelerin düzenleme şeklinde yapılan noter senedi metnine işlenmesi halinde harici sözleşme düzenleme şeklindeki noter sözleşmesi metnine dâhil olduğundan bu sözleşmelerde resmi şekilde yapılmış kabul edilmektedir.

Bu kuralın iki istisnası mevcuttur. Resmi şekilde yapılmamış olmakla birlikte arsa payı sahibi tarafından tapuda devir yapılması halinde biçim koşuluna ilişkin eksikliğin giderildiği kabul edilmektedir. Bir diğer istisna ise eserin veya sözleşmede kararlaştırılan işlerin büyük ölçüde bir başka deyişle tamamına yakını tamamlanmış ve iş sahibi tarafından kabule icbar edilebilecek düzeye getirilmiş ise şekle aykırılığın ileri sürülmesi TMK'nın 2/II. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılması sayılmaktadır. (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 29/03/2012 tarih 2011/1028 Esas 2012/2110 Karar)

Eserin tamamına yakınının bitirilmiş olmasından veya iş sahibi tarafından kabule icbar edilecek derecede büyük ölçüde tamamlanmış olmasından kasıt Yargıtay uygulamalarına göre özellikle kamu ihalelerinde işin %95’inin tamamlanması halinde geçici kabule hazır hale geldiği kabul edildiğinden bu orana yakın oranlar esas alınmaktadır. Ancak her somut olayın özelliğine göre işin niteliği ve büyüklüğüne göre kesin ve sabit bir oran olmaksızın işin büyük ölçüde tamamlanmış sayılacağı durumlarda da şekle aykırı ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması sayılacağı kabul edilmektedir.

Hisseli taşınmazlarda Medeni Kanun'un 692. maddesi gereğince tapuda pay sahibi tüm hissedarların sözleşmeye katılımı sözleşmenin geçerliliği yönünden zorunludur. Ancak tüm hissedarların aynı sözleşmede yer alması zorunlu olmayıp ayrı ayrı sözleşmeler yapılmak suretiyle tüm hissedarları kapsam dışında bırakmayacak şekilde yapılan sözleşmelerde geçerli kabul edilmektedir.

Mülkiyet devir borcu doğurmayan (arsa payı karşılığı olmayan) eser sözleşmelerinde resmi ve yazılı şekil koşulu bulunmamaktadır. Ancak akdi ilişkin inkârı halinde sözleşmenin yazılı olması ispat koşuludur.

Sözleşme değişikliklerinde uyulması gereken biçim koşulu ile ilgili 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 13. maddesi değerlendirilerek, maddeye göre kanunda yazılı şekilde yapılması öngörülen sözleşmelerin değiştirilmesinin de aynı şekle tabi olduğu, ancak tamamlayıcı yan hükümlerin bu kuralın dışında bulunduğu görüşü paylaşılmıştır.

Sözleşme değişikliklerinin adi yazılı ek protokolle veya kat irtifakı kurulurken düzenlenen resmi senetle yapılmasının mümkün olduğu kabul edilmiştir. Sözleşmenin adi şekilde yapılmış olmasına rağmen geçersiz olan sözleşme kısmen ifa edilmişse geçersizliğin ileri sürülemeyeceği veya ek sözleşme tarihinden uzunca bir süre geçmesine rağmen sözleşme içeriğine itiraz edilmemişse ve sözleşmenin karşı tarafı tutum ve davranışları ile karşı tarafta bu geçersiz sözleşmenin uygulanacağı konusunda güven yaratılmışsa, sözleşmeye uyulacağı inancıyla hareket edildiğinden, ek sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesinin dürüstlük kuralına uymayacağı, hakkın kötüye kullanılması niteliğinde bulunduğu uygulamadan örneklerle açıklanarak kabul edilmiştir.

 

II) ESER VE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE GÖREVLİ MAHKEME

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde Ticaret, Asliye Hukuk ve Tüketici Mahkemelerinin tarafların sıfatı ve sözleşmelerin niteliğine göre görevli olabileceği hususları değerlendirilmiştir.

Ticaret Mahkemeleri ile Asliye Hukuk Mahkemeleri arasındaki ilişki 6335 Sayılı Yasa ile yapılan değişiklikle görev ilişkisi haline getirilmiştir. TTK’nın 4 ve 5. maddeleri gereğince Ticaret Mahkemelerinin görev alanı her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili hukuk davaları, Ticaret Kanunundan kaynaklanan davalar, TTK’nın 4. maddesinde sayılan davalar ve özel kanunlarda Ticaret Mahkemesinin görevli kılındığı davalar olarak tespit edilmiştir. Buna göre sözleşmenin her iki tarafı da tacir ise inşaat sözleşmesi her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgili olduğundan Ticaret Mahkemelerinin görevli olduğu,

Arsa sahiplerinin gerçek kişi olması veya her iki tarafın da tacir olmadığı bir tarafın tacir olduğu sözleşmeden kaynaklanan davalarda Asliye Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğu,

Yükleniciden daire alacağını temlik alan kişilerin ise 4077 Sayılı Yasanın 4/c kapsamında konut amaçlı taşınmaz edinen kişiler tüketici sayıldığından Tüketici Mahkemelerinin görevli olduğu, bu durumda gerek yüklenici gerekse arsa sahibi arasında zorunlu dava arkadaşlığı olduğundan her ikisinin davalı olduğu davalarda Tüketici Mahkemelerinin görevli olduğu konusunda görüş birliği oluşmuştur. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 18/12/2012 tarih, 2012/12602 Esas 2012/14496 Karar)

Ancak Yargıtay 13. H.D ve 14. H.D ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu arasında birden fazla daire alınması durumunda hangi mahkemenin görevli olacağı konusunda görüş farklılığı bulunmaktadır. Yargıtay H.G.K birden fazla daire alınması halinde satın almanın ticari amaçlı olduğu gerekçesiyle genel mahkemelerin görevli olduğu görüşündedir. Bu konu grubumuzda müzakere edilmiş, salt birden fazla daire alınmasının ticari amaç olduğunun göstermeyeceği, somut olayın özelliklerine göre daire satın alanın birinci derece yakınlarının konut ihtiyacı için daire aldığını savunması ve daire sayısının bu ihtiyaçla uyumlu olması halinde yine 4077 Sayılı Yasa kapsamında konut amaçlı taşınmaz alımının söz konusu olduğu ve Tüketici Mahkemelerinin görevli sayılması gerektiği görüşüne varılmıştır.

 

III)KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ UYARINCA TARAFLARCA AÇILACAK DAVA TÜRLERİ

Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarla ilgili arsa sahibi tarafından, yüklenici tarafından ve yükleniciden kazanılan kişisel hakka dayanarak üçüncü kişiler tarafından dava açılabileceği görüşü paylaşılmıştır. Uygulamada rastlanan dava türlerinden örnekler verilerek sıkça rastlanan tapu iptal tescil davaları, fesih davaları, kira kaybı, gecikme tazminatı, ifaya ekli cezai şart, ifaya izin, eksik iş ve ayıptan kaynaklanan dava türleri ana hatları ile değerlendirilmiştir.

A)Arsa Sahibi Tarafından Açılacak Davalar

 Sözleşmenin aynen ifası

 İfaya izin davası

 Eksik ve kusurlu işler bedeli davası

 Gecikme tazminatı – Cezai şart

 

(Sözleşmenin ifası süresinde içinde oturacağın evin kira bedeline ilişkin)

 Uyarlama Davası

 Tapuyu Peşin Devretmişse Kendisine İsabet Eden Bölümler Yönünden Tapu İptali ve Tescil Davası

 Sözleşmenin Feshi ve Yıkım, Menfi Müdahale Davası

 Fesih Nedeniyle Uğradığı Zararlar Davası

 

B)Yüklenici Tarafından Açılacak Davalar

 Fesih Halinde İmalat Bedeli Davası

 Haksız Fesih Halinde Kar Kaybı Davası

 Tapunun Geç Verilmesinden Doğan Tazminat Davası

 İlave İşler Bedeli Davası

 Hak Edilen Bağımsız Bölümler Yönünden Tapu İptal ve Tescil Davası

 Uyarlama Davası

 Cezai Şart Davası

 

C)Yükleniciden Kazanılan Kişisel Hakka Dayalı Üçüncü Kişi Tarafından Açılacak Davalar

 Üçüncü kişi tarafından açılan mülkiyetin aktarımı davaları

 Tazminat davaları

 

IV) SÖZLEŞMENİN FESHİ (İLERİYE ETKİLİ FESİH – GERİYE ETKİLİ FESİH)

Fesih sözleşme ilişkisinin sona erdirilmesidir. Kural olarak muhatabına ulaştığı anda hukuki sonuçlarını doğurur yalnız kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tapuda mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmeler olduğu için bu nevi sözleşmelerin tek taraflı olarak fesih mümkün değildir.

Fesih rızai fesih ve kazai fesih olarak ikiye ayrılır. Taraflar sözleşmenin feshi konusunda karşılıklı olarak ihtar göndermişlerse ve iradeleri sözleşmenin feshi konusunda uyuşmuş ise sözleşmenin rızaen feshedilmiş sayıldığı kabul edilir. Sözleşmenin fesih tarihi karşı tarafın cevabi ihtarının düzenlendiği tarihtir.

Sözleşmenin feshi ihbar edilmemiş olsa dahi tarafların aralarında birlikte düzenleyecekleri bir protokol ve tutanakla da sözleşmenin rızaen feshi mümkündür.

Tarafların sözleşmenin rızaen feshi konusunda iradeleri birleşmemişse fesih ancak mahkeme kararı ile mümkün olacağından bu şekilde yapılan feshe kazai fesih adı verilir.

Kazai fesih ileriye etkili veya geriye etkili olarak yapılabilir.

Geriye etkili fesihte sözleşmenin tasfiyesi para olarak, ileriye etkili fesihte ise sözleşmenin tasfiyesi tapu olarak yapılır, inşaatın gerçekleştirilen fiziki seviyesine göre yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölüm sayısı ve bu bağımsız bölümlerin hangileri olduğu belirlenir.

Ancak geçerli olarak kurulmuş sözleşmenin feshine karar verilir, sözleşme şekil eksikliği veya içeriğinin kanuna ahlaka ve adaba aykırı olması nedeniyle geçersizse bu durumda sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti kararı verilmesi ile yetinilir. Ayrıca fesih kararı verilmez. 

Kaynakca:

23-26 MAYIS 2013  tarihlerinde  Hakimler ve Savcılar Yüksek Kurulunun Gerçekleştirdiği Hukuki Müzakere Toplantılarında  Özel Hukuk 4. Grup  tarafından hazırlanmıştır. 

on 02 Temmuz 2014
Gösterim: 2657

Yorum Yapabilmek için Siteye Kayıt olmanız gereklidir.

Siteye Kayıt için Tıklayınız.